Devolução da taxa de corretagem Minha Casa Minha Vida

O poder judiciário tem determinado a devolução da taxa de corretagem cobrada em imóveis adquiridos através do programa de habitação minha casa minha vida, visto que a lei que regula o programa estabelece que esta não pode ser cobrado do adquirente.

Neste sentido o Poder judiciário do Rio Grande do Sul também tem reconhecido esta ilegalidade e determinado a devolução, veja por exemplo esta sentença do processo 0185833-44.2014.8.21.0001, de 12.03.2015, onde atou como advogado Gabriel Rodrigues Garcia.

Transcrição de parte da Sentença sobre devolução da taxa de corretagem Minha Casa Minha Vida

Não há que se falar em ilegitimidade passiva das rés, quando a atribuição do dever de pagamento da comissão de corretagem deu-se no contexto de uma relação de consumo, que nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, impõe a responsabilidade solidária de todos os envolvidos no negócio. E, no caso, atuaram as três, ainda que ocupando assumindo obrigações distintas, em comunhão de esforços para a consecução do ajuste de acordo com seus respectivos interesses (fls. 15 e 225-226). Ademais, a situação dos autos afasta a configuração da típica atividade de corretagem prevista no art. 722 do CCivil, na medida em que se trata de um contrato estabelecido no próprio plantão de vendas do empreendimento. Razão pela qual a própria Exper sugere que a responsabilidade de devolução, fosse o caso, deveria ser das demais parceiras.

Só por isso o pagamento da comissão, ainda que previsto contratualmente, já seria indevido. Mas há mais. Trata-se de compra e venda realizada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que possui regramentos próprios que não preveem a cobrança dessa verba. Bem por isso, assim vem sendo decidido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM DOBRO. Preliminar de ilegitimidade passiva. Fazendo a demandada, incorporadora, parte da cadeia de fornecedores, haja vista ainda que não tenha sido beneficiada com os valores pagos pelo comprador, anuiu com a prestação dos serviços de corretagem, razão de ser mantida sua legitimidade para responder ao feito. (...). MÉRITO. Ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem. A exigência da comissão de corretagem pelos aderentes do Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal vai de encontro ao propósito do Programa, o qual possui regras próprias e nelas não constam a possibilidade de tal cobrança. Repetição de indébito em dobro. A devolução deve ser em dobro, pois há de ser considerada a incidência do CDC ao caso em comento, por se tratar de relação de consumo. PRELIMINARES REJEITADAS. DESPROVIDO O APELO DA RÉ E PROVIDO O APELO DA AUTORA. (Apelação Cível Nº 70061170270, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 13/11/2014).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. Aplica-se a Teoria da Aparência para manter todas as empresas-rés, as quais pertencem ao mesmo conglomerado econômico, no pOlo passivo da presente demanda, na medida em que o consumidor de boa-fé efetuou a aquisição do imóvel no próprio ponto de venda do empreendimento. Preliminar rejeitada. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ABUSIVIDADE. Nesta espécie de negócio sob os auspícios de Programa de Habitação Popular, revela-se abusiva a cobrança de comissão de corretagem no ato de aquisição do imóvel como forma de repassar encargos ao mutuário, sobretudo porquanto não há previsão legislativa nesse sentido. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso. Inteligência do art. 42 do CDC. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70060301348, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 13/11/2014).

Sobre a nulidade da cláusula, vale transcrever os fundamentos do voto da Dra. Gláucia Dipp Dherer, presidente da 4ª Turma Recursal Cível do Rio Grande do Sul, proferido nos autos do proc. nº 71004839080:

“A cobrança de comissão de corretagem pela construtora nada mais é do que um abuso de poder, pois incluiu em seu contrato de adesão, padronizado, que chega pronto aos consumidores, o ônus de pagar a comissão de corretagem dos profissionais contratados exclusivamente por ela e para agir de acordo com os seus interesses. Aos consumidores, que não é dado o poder de discutir as cláusulas, compete apenas assinar um contrato que lhe traz desvantagens ou desistir do sonho da aquisição da casa própria. Essa prática das construtoras é bastante costumeira, pois, a única forma de comprar um imóvel na planta, aproveitando os preços mais acessíveis e utilizando-se dos benefícios do programa do Governo Federal Minha Casa Minha, é adquiri-los no plantão de vendas, com intermédio dos corretores contratados pela vendedora, que se confundem como verdadeiros funcionários da construtora, assinando um contrato de adesão.

“A vendedora é uma empresa de grande porte, realiza vendas em larga escala e há muitos anos atua no ramo imobiliário, e, portanto, não há que se falar em engano justificável e ausência de má-fé, vez que tinha a obrigação e o deve de agir de forma correta com os seus consumidores, ao invés de colocá-los em clara desvantagem.

“E, diante da conduta ilícita das requeridas, em cobrar um valor indevido dos consumidores, transferindo um ônus que era seu à parte mais vulnerável da relação contratual, resta inegável o dever de devolver os valores de forma dobrada, nos termos da posição doutrinária de Cláudia Lima Marques: 'Em 20 anos de CDC, a norma do parágrafo único do art. 42 tem alcançado relativa ou pouca efetividade. A explicação inicial é que talvez tivesse sido pouco compreendida. Mesmo sendo a única norma referente à cobrança indevida, em todas as suas formas, a jurisprudência ainda resiste a uma condenação em dobro do cobrado indevidamente. Prevista como uma sanção pedagógica e preventiva, a evitar que o fornecedor se 'descuidasse' e cobrasse a mais dos consumidores por 'engano', que preferisse a inclusão e aplicação de cláusulas sabidamente abusivas e nulas, cobrando a mais com base nestas cláusulas, ou que o fornecedor usasse de métodos abusivos na cobrança correta do valor, a devolução em dobro acabou sendo vista pela jurisprudência não como uma punição razoável ao fornecedor negligente ou que abusou de seu 'poder' na cobrança, mas como uma fonte de enriquecimento 'sem causa' do consumidor. Quase que somente em caso de má-fé subjetiva do fornecedor há devolução em dobro, quando o CDC, ao contrário, menciona a expressão 'engano justificável' como única exceção. Mister rever esta posição jurisprudencial. A devolução simples do cobrado indevidamente é para os casos de erros escusáveis dos contratos entre iguais, dois civis, ou dois empresários, e está prevista no CC/2002. No sistema do CDC, todo o engano na cobrança de consumo é, em princípio injustificável, mesmo baseado em cláusula abusivas inseridas no contrato de adesão, ex vi o disposto no parágrafo único do art. 42. Cabe ao fornecedor provar que seu engano na cobrança, no caso concreto, foi justificado.”

Assim, adotando-os como razões de decidir, tenho que os valores pagos pela autora deverão ser devolvidos em dobro, como preceitua o art.42 do Código de Defesa do Consumidor.

Importante salientar que tal decisão não se confunde com a tomada pelo STJ que em agosto de 2016 declarou que a cobrança de Taxa de corretagem de imóveis na planta é legal, isto porque aqui se esta falando de imóveis adquiridos pelo Minha casa e minha vida, mas de qualquer forma a decisão do STJ serviu para deixar claro que o prazo para reclamar da corretagem é de 3 anos.

Salienta-se por fim, que as sentenças de procedência continua a sair

 

SENTENÇA CÍVEL

AÇÃO ORDINÁRIA

COMARCA DE PORTO ALEGRE – 15ª VARA CÍVEL – 1º JUIZADO

PROCESSO Nº 001/1.14.0109131-9

AUTORA: DTS

RÉU: CONSTRUTORA BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA.

JUÍZA PROLATORA: DÉBORA KLEEBANK

DATA DA SENTENÇA: 29 DE MARÇO DE 2017.

 

VISTOS ETC.

DTS, devidamente qualificada na inicial de fls. 02 a 08 dos autos, ajuizou Ação de repetição de Indébito contra a Construtora Bolognesi empreendimentos Ltda., pessoa  jurídica de direito privado, também identificada no feito, pelos motivos a seguir expostos. 

Alegou, em síntese, que adquiriu um imóvel pelo programa Minha Casa, Minha Vida, tendo-lhe sido cobrado valor referente à comissão de corretagem. Que em 30/01/2013, a autora assinou um contrato de prestação de serviços de Assessoria imobiliária no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) pela intermediação do contrato de compra e venda havido com a Construtora Bolognesi Empreendimentos Ltda. Discorreu sobre a impossibilidade de transferência dos custos de comercialização de empreendimento financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Ponderou sobre a pertinência da repetição, em dobro, dos valores pagos. Citou jurisprudência abalizada. Requereu a procedência da ação. Acostou documentos aos autos (fls. 09-59 e 62-63).

Deferido o benefício da assistência judiciária gratuita à demandante (fl.64).

Citada a parte ré (fl.66),  apresentou contestação (fls. 67-80).

Suscitou, em preliminar, a inépcia da inicial e a impossibilidade jurídica do pedido. Afirmou que a taxa de  corretagem foi adimplida integralmente pela vendedora ora demandada, de sorte que resta prejudicado o pedido de restituição de valores. Citou jurisprudência abalizada.  Argumentou quanto à litigância de má-fé. Requereu a improcedência da ação. Acostou documentos (fls. 81-93).

Adveio réplica aos autos (fl. 96-98).

Questionadas as partes quanto às provas que pretendiam produzir (fl. 100),  requereu a ré a produção de prova oral (fl. 101) e a autora, o julgamento da lide (fls. 107-108). Foi indeferida a produção de prova oral, em despacho não recorrido (fls109 e 110-v).  

Vieram os autos conclusos. 

É o relatório.

Decido.

Cuida-se de Ação Ordinária movida por DTS contra Bolognesi Empreendimentos Ltda.

Em atenção aos princípios da celeridade e da economia processual, que devem reger o Processo Civil, afigura-se de todo dispensável a instrução do feito em audiência, sendo interessante, qualquer o aspecto visualizado, o julgamento antecipado da lide. Ademais, trata-se de matéria eminentemente de direito e as provas carreadas aos autos afiguram-se suficientes para permitir a formação de um juízo de convicção.

A petição inicial não é inepta como quer fazer crer a parte demandada, porque o pedido encontra-se certo e determinado, tendo sido possível ao réu exercer seu direito de defesa de forma válida e eficaz, respeitando os princípios constitucionais do devido processo legal e  da ampla defesa. 

As partes estão ordinariamente legitimadas a litigar, pois a parte autora é a própria titular do direito que busca através da tutela jurisdicional em face da resistência do demandado. O interesse processual está figurado na necessidade da parte autora de buscar a tutela jurisdicional a fim de alcançar o direito almejado  e na escolha da via adequada - ação ordinária. Por fim, a possibilidade jurídica do pedido está calcada na licitude da tutela pretendida pela parte autora, a qual não é proibida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Releva notar, inicialmente, que a hipótese dos autos é de relação de consumo, porquanto se vislumbra, na presente lide, negócio envolvendo prestação de serviços e consumidor final – artigo 2º – a teor do disposto na Lei 8.078/90. Sendo assim, aplicáveis as disposições da Lei Consumerista à espécie.

Tenho que o consumidor é parte hipossuficiente na presente relação processual, dispondo a parte ré de recursos técnicos necessários à comprovação de suas alegações.

Nesse diapasão, viável é a aplicação do Princípio da Inversão do Ônus da Prova, com fulcro no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Oportuno esclarecer, entretanto, que a inversão do ônus da prova não retira do autor-consumidor a prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, sob pena de se autorizar eventual juízo de procedência com base em alegações não demonstradas. 

Por analogia, colaciono o seguinte julgado, que adoto, também, como fundamento desta decisão:

'APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CHEQUE. ÔNUS DA PROVA. CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE FUNDOS. A embargante não comprovou o defeito no produto fornecido pela embargada, não juntando documento ou prova idônea de tal fato. Embora haja inversão do ônus da prova, ao consumidor incumbe prova mínima de suas alegações, isto é, verossimilhança, o que não ocorreu. Ademais, tal alegação não se coaduna com o motivo para a devolução do cheque, qual seja, de ausência de provisão de fundos. Negaram provimento. Unânime.' 

(Apelação Cível Nº 70012664215, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 14/06/2007). [Sublinhei]

Carnelutti há muito já afirmava que quem aciona deve provar o fato ou fatos constitutivos e quem excetua, o fato ou fatos extintivos, ou a condição ou condições impeditivas ou modificativas.

Os documentos encartados nas fls. 12-48 dos autos demonstram a contratação havida entre as partes, consistente no contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – adquirindo o imóvel situado nesta capital, no Condomínio Residencial Chácara das Rosas, conforme descrição contida na fl. 15 dos autos.

Com efeito, consta da Proposta de Compra de Imóvel  acostada nas fls. 87-89 dos autos  item 'i', o ajuste a respeito da  taxa de intermediação imobiliária, no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), a ser pago diretamente pelo proponente/comprador à empresa de corretagem ou ao corretor de imóveis que intermediar o negócio.

No mesmo sentido, o documento de fl. 48 dos autos, proposta de venda datada de 18 de novembro de 2012,  indica a comissão de corretagem paga pela compradora, no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), no ato da compra.

'O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou à requalificação de imóveis urbanos (Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU). Ou seja, é um programa de incentivo à aquisição de casa própria ou de moradia, que beneficia famílias com renda mensal de até dez salários mínimos. 

Ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização. 

'Portanto, ao transferir esses alegados custos ao consumidor, a construtora está, na verdade, auferindo vantagem indevida, pois esse valor já foi contabilizado no financiamento", explica o procurador da República Cleber Eustáquio Neves' (in http://pr-mg.jusbrasil.com.br/noticias/100333580/mpf-ajuiza-acao-para-impedir-corretagem-no-programa-minha-casa-minha-vida-em-uberlandia-mg-construtora-condiciona-venda-de-imoveis-ao-pagamento-de-honorarios-no-valor-de-tres-mil-reais-a)

Nesse sentido, a cobrança de comissão de corretagem  no caso concreto, iria de encontro  à finalidade social do Programa Minha Casa, Minha Vida, criando uma necessidade de disponibilidade de recursos por parte do consumidor que não está prevista na lei instituidora do programa. 

Releva notar que a espera pela aprovação do financiamento já é, de per si, penosa, não havendo como se admitir o pagamento de valores que não condizem com o caráter social do programa do Governo Federal.

Outrossim, comprovada a conduta ilícita e desrespeitosa da demandada para com a consumidora, em cobrar valores indevidamente, entendo que as somas recebidas indevidamente pela empresa contestante devem ser repetidas em dobro, pois não se trata de engano justificável.

Nesse sentido, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORRETAGEM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ABUSIVIDADE NA IMPOSIÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO AO COMPRADOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO EM DOBRO. 1. O entendimento adotado por este Tribunal de Justiça é no sentido de que a imposição de pagamento de comissão, ao comprador, em contrato de compra e venda de imóvel vinculado ao programa "Minha Casa Minha Vida", como condição para a celebração do negócio, afigura-se prática abusiva e constitui desvirtuamento das regras do programa. 2. Direito à restituição em dobro, conforme dispõe o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista não se tratar de hipótese de engano justificável. RECURSO DESPROVIDO. 

(Apelação Cível Nº 70055140370, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em 14/04/2016) 

Por derradeiro, tendo em conta a argumentação expendida, não há falar-se em litigância de má-fé, dado o acolhimento da tese da autora.

Feitas essas considerações, inarredável a procedência do feito.

Isso posto, com fundamento no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, resolvo pela procedência da Ação Ordinária movida por  DTS contra Bolognesi Empreendimentos Ltda., para: a)  declarar a nulidade da cobrança de comissão de corretagem; b)  condenar a demandada à repetição de indébito dobrada da importância paga pela autora a título de comissão de corretagem, qual seja, R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), acrescida de correção monetária pelo IGP-M (FGV) a contar do efetivo desembolso e acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Tendo em conta o princípio da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios do procurador da parte adversa, que, observados os critérios do art.85, do CPC, fixo em 12% sobre o valor da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Porto Alegre, 29 de março de 2017.

 

Débora Kleebank

Juíza de Direito 

15ª Vara Cível – 1º Juizado

 

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